在婚戀關(guān)系中，“共同買房”常被視為感情走向穩(wěn)定的信號，但如果未登記結(jié)婚便分手，房產(chǎn)分割、款項返還等問題往往會引發(fā)激烈糾紛。在同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛中，法院主要審查雙方是否存在同居關(guān)系，一方向另一方的轉(zhuǎn)賬是否屬于購房款，被告主要的抗辯為轉(zhuǎn)賬用于共同生活、轉(zhuǎn)賬方表示將房屋贈與自己，法院一般會在認(rèn)定雙方存在同居關(guān)系、轉(zhuǎn)賬可以明確區(qū)別于其他用于共同生活的轉(zhuǎn)賬屬于購房款的情況下，支持轉(zhuǎn)賬方的返還請求。

一、案例分析

基本案情：劉某與孫某于2017年通過戀愛網(wǎng)站相識，2018年開始同居，2021年5月舉辦婚禮但未登記結(jié)婚。2021年8月，雙方矛盾激化，劉某搬離共同租住房屋，正式分手。雙方在同居期間，孫某與開發(fā)商簽訂《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》，購買豐臺區(qū)一套88.55㎡的房屋，總價款312萬余元，首付94萬余元，剩余218萬余元辦理銀行貸款。后劉某于2023年9月起訴至法院要求孫某返還其支付的首付款82萬元及貸款本息304933元。

原告劉某主張，自己通過銀行、支付寶、微信累計向?qū)O某轉(zhuǎn)賬149萬余元，其中82萬元用于支付房屋首付，2020年1月至2021年8月期間又累計償還房貸30.4萬余元，要求孫某全額返還。

被告孫某認(rèn)可收到82萬元首付和30.4萬元轉(zhuǎn)賬，但辯稱：第一，82萬元中有9000余元用于共同生活，并非全部首付；第二，30.4萬元中僅16.5萬用于還貸，其余為共同生活開支；第三，劉某曾出具《保證書》，承諾房屋贈與孫某，無論發(fā)生何事都不索要首付款，故首付不應(yīng)返還。

法院認(rèn)為：同居關(guān)系是指男女雙方未經(jīng)結(jié)婚登記而具有較穩(wěn)定的長期共同生活關(guān)系。劉某與孫某以結(jié)婚為目的，同居生活，且共同購置了案涉房屋，登記于孫某名下，對雙方同居關(guān)系期間共同購置的房產(chǎn)，依照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按一般共有財產(chǎn)處理。

第一，劉某提交的轉(zhuǎn)賬記錄可證明82萬元用于首付，孫某稱9000余元用于共同生活無證據(jù)佐證，故支持82萬元首付返還；

第二，孫某認(rèn)可16.5萬元轉(zhuǎn)賬用于還貸，剩余轉(zhuǎn)賬因劉某無法證明均為房貸，故僅支持16.5萬元房貸返還；

第三，劉某書寫保證書時，雙方系戀人關(guān)系，保證書書寫并非規(guī)范的法律意義上的財產(chǎn)約定，且保證書的書寫內(nèi)容明顯有討好孫某的意思，也是劉某為了達(dá)到與孫某在一起的目的而出具的二人之間的約定，并非劉某真實贈與的意思表示。現(xiàn)劉某結(jié)婚的目的并未達(dá)到，孫某以保證書內(nèi)容主張劉某支付首付款系贈與行為，不予返還，明顯有違公序良俗，對其此項抗辯意見法院不予采納。

二、實務(wù)研究

1.法院對雙方是否存在同居關(guān)系的審查。雖然本案中不涉及該問題，但是如果一方否認(rèn)雙方存在同居關(guān)系的話，法院會將此作為審查要點。同居關(guān)系的認(rèn)定主要看雙方是否形成長期穩(wěn)定的共同居住生活的關(guān)系，如雙方共同簽署的租房合同、水電費、燃?xì)赓M等繳費記錄，需體現(xiàn)雙方姓名或共同地址；聊天記錄中提及 一起住、家里、鑰匙放置等共同居住的表述，如周末一起回家收拾房子；證人證言，如共同朋友、鄰居證明雙方長期共同生活。

2.法院支持返還的為明確可以認(rèn)定為購房款的金額。在上述案件中，劉某主張的82萬元首付款，即使孫某主張其中的9000元用于共同生活，但是法院也認(rèn)定在轉(zhuǎn)賬記錄中可以明顯看出該82萬用于支付首付款，支持劉某的該項請求。但在劉某主張的還貸數(shù)額中，對于被告不予認(rèn)可的部分，由于劉某沒有證據(jù)證明用于還貸，所以法院不予支持。因此，法院支持的數(shù)額為與購房直接相關(guān)的金額。這就提醒我們注意：第一，在戀愛期間出資購置房產(chǎn)時，轉(zhuǎn)賬應(yīng)當(dāng)將款項用途備注清楚，如支付首付、房貸時，通過銀行轉(zhuǎn)賬（而非現(xiàn)金），備注“用于XX房屋首付”“用于XX房屋還貸”。第二，轉(zhuǎn)賬期間的聊天記錄要保存好，避免采取口頭形式。

3.理性看待保證書——戀愛中的承諾≠法律上的財產(chǎn)約定。本案中，劉某出具的《保證書》屬于以雙方在一起為目的的贈與，在雙方分手后，接受方不能以贈與為由進(jìn)行抗辯，如支持此抗辯將會違背公序良俗。實踐中，法院對于房屋等大額財產(chǎn)，即使一方曾出具過書面的放棄自己所占的份額，法院也會將此定性為以結(jié)婚為目的的贈與，在結(jié)婚未成就時，接收方應(yīng)當(dāng)返還。

4.訴訟策略的選擇——主張房屋份額而非返還購房款

如果房屋登記在對方名下，轉(zhuǎn)賬方要房產(chǎn)份額還是支付的房款？我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)主張房屋份額。這是因為：第一，如果主張支付的房款，會有對方客觀難以履行和主觀不愿履行的風(fēng)險。第二，如果主張房屋份額，可以在立案后辦理異議登記，防止對方在訴訟期間處分房產(chǎn)。異議登記的法律后果是防止第三人善意取得房屋，此種主張更能全面保障己方利益。但是如果主張對方返還購房款的話，不動產(chǎn)登記中心會以該房產(chǎn)與申請人無關(guān)不予受理異議登記申請。

對于正在同居或準(zhǔn)備同居的人來說，與其在分手后對簿公堂，不如提前做好書面約定和證據(jù)留存——這不是對感情的不信任，而是對雙方權(quán)益的保護(hù)。畢竟，清晰的規(guī)則，才是一段關(guān)系長久的基礎(chǔ)。

三、法律依據(jù)：

《婚姻家庭編司法解釋一》

第3條　當(dāng)事人提起訴訟僅請求解除同居關(guān)系的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

當(dāng)事人因同居期間財產(chǎn)分割或者子女撫養(yǎng)糾紛提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

《婚姻家庭編司法解釋二》

第4條　雙方均無配偶的同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛案件中，對同居期間所得的財產(chǎn)，有約定的，按照約定處理；沒有約定且協(xié)商不成的，人民法院按照以下情形分別處理：

（一）各自所得的工資、獎金、勞務(wù)報酬、知識產(chǎn)權(quán)收益，各自繼承或者受贈的財產(chǎn)以及單獨生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益等，歸各自所有；

（二）共同出資購置的財產(chǎn)或者共同生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益以及其他無法區(qū)分的財產(chǎn)，以各自出資比例為基礎(chǔ)，綜合考慮共同生活情況、有無共同子女、對財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小等因素進(jìn)行分割。

《中華人民共和國民法典》

第220條　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

第308條　共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

第309條　按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額